Le régime fiscal de la taxation étalée des plus-values permet d'étaler dans le temps l'impôt dû sur la plus-value réalisée.

Il y a cependant une condition importante : réinvestir à temps le produit de la vente dans un investissement adéquat. « À temps » signifie généralement dans un délai relativement court de trois ans au maximum. Une exception intéressante : le délai de réinvestissement allongé à cinq ans pour les investissements en biens immobiliers « bâtis ». Deux récents rulings ont relancé le débat : qu'entend-on exactement par « biens immobiliers bâtis » ?

Qu'est-ce que la taxation étalée des plus-values ?

Lorsqu'un entrepreneur réalise une plus-value sur un actif utilisé pour son activité professionnelle, cette plus-value est en principe taxée dans l'année de réalisation. À certaines conditions, cependant, la plus-value peut faire l'objet d'une « taxation étalée ». Dans ce cas, l'imposition de la plus-value est étalée sur plusieurs années, à savoir sur la durée d'amortissement de l'investissement dans lequel le produit de la vente est réinvesti.

Une des conditions exige que ce produit soit réinvesti à temps dans des actifs amortissables, utilisés pour l'activité professionnelle dans l'Espace Économique Européen.

Le délai de réinvestissement est en principe de trois ans. Mais il peut être porté à cinq ans si le réinvestissement vise un bien immobilier « bâti », un avion ou un navire. Les entrepreneurs disposent donc de possibilités plus larges pour honorer leurs obligations de réinvestissement.

Qu'est-ce qu'un bien immobilier « bâti » ?

De récents rulings se sont penchés sur l'interprétation de la notion de bien immobilier « bâti », avec des conclusions intéressantes.

Un de ces rulings confirme que les investissements en installations photovoltaïques sur des bâtiments de tiers peuvent être considérés comme des investissements en biens immobiliers « bâtis ».

D'après un autre ruling, l'investissement dans une centrale béton et mélange est également admis comme un investissement dans un bien immobilier « bâti ».

Les deux types d'investissement sont donc considérés comme des biens immobiliers « bâtis », ouvrant la voie à un délai de réinvestissement allongé à 5 ans.

Importance d'une classification exacte

La bonne classification des investissements reste cependant très importante, notamment lorsqu'il s'agit du délai de réinvestissement des plus-values. Bien que les investissements dans les installations photovoltaïques et les centrales béton et mélange puissent revêtir la nature de biens immobiliers par incorporation, ils doivent être spécifiquement considérés comme des biens immobiliers « bâtis » pour donner droit au délai de réinvestissement allongé.

Conclusion

Les récents rulings clarifient les interprétations possibles de la notion de bien immobilier « bâti ». Cela dit, ce ne sont encore que des rulings et des interprétations. Nous vous recommandons vivement de vous informer à temps auprès de vos fiscalistes afin d'optimiser le délai de réinvestissement et de minimiser les risques fiscaux.