Wanneer wordt btw aangerekend op onroerende verhuur?

Sinds 1 januari 2019 is btw verschuldigd bij verhuring van onroerende goederen… of beter gezegd: kan er btw verschuldigd zijn. De belastingadministratie verduidelijkte onlangs in welke gevallen er btw op de huurprijs kan zitten.

Drie gevallen

Er zijn drie situaties waarin btw wordt aangerekend op onroerende verhuur:

  • als de huurder en de verhuurder kiezen voor verhuring met btw (de zogenaamde optionele btw-heffing);
  • bij bij de verhuring van opslagruimten. Dat was vroeger ook al mogelijk maar voortaan is er een onderscheid naargelang de huurder een belastingplichtige is of niet; en
  • bij verhuring van onroerende goederen op korte termijn (minder dan 6 maanden).

Optionele btw-heffing

Bij de optionele btw-heffing kiezen verhuurder en huurder samen om de verhuring aan btw te onderwerpen. Ze moeten daarvoor een “pro fisco”-verklaring opnemen in de huurovereenkomst. Het voordeel voor de verhuurder is uiteraard dat de btw die hij/zij zelf betaalde, aftrekbaar wordt.

Bijkomend is vereist dat de huurder het onroerend goed gebruikt voor een btw-activiteit. De btw op de huurprijs is dus ook voor de huurder aftrekbaar. Hou er wel rekening mee dat het onroerend goed redelijk nieuw moet zijn want de verhuurder mag er nog geen btw op betaald hebben vóór 1 oktober 2018. De fiscus interpreteert deze voorwaarde redelijk soepel: met btw betaald naar aanleiding van afbraakwerken of btw betaald aan de architect wordt geen rekening gehouden, ook al is dit vóór 1 oktober. Voor het criterium “de eerste keer btw na 1 oktober 2018” wordt dus de btw op facturen van de hoofdaannemer aan de bouwheer/verhuurder nagekeken.

Het systeem geldt enkel voor passieve verhuring (dus louter verhuring van een onroerend goed, zonder diensten). Het geldt niet voor terreinen. Verhuurt u een gebouw met terrein, dan kan de prijs voor beiden samen aan btw onderworpen worden, maar bij verhuring van een terrein alleen kan u nooit kiezen voor btw. U kan daarentegen wel kiezen voor btw als u slechts een deel van een gebouw verhuurt. Dat deel moet wel economisch zelfstandig kunnen functioneren. Het zal bijvoorbeeld een afzonderlijke toegang moeten hebben.

Als de btw voor bedrijfsactiva (bijvoorbeeld een gebouw) in aftrek werd gebracht, en later wordt het beroepsmatige gebruik van die activa onderbroken, dan moet u een zogenaamde btw-herziening toepassen. Dat betekent dat u een deel van de afgetrokken btw moet terugbetalen voor het deel van de “herzieningsperiode” dat nog niet is verstreken. Voor gebouwen is die herzieningsperiode 15 jaar. Voor andere bedrijfsactiva is dit 5 jaar. Als u gebruik maakt van de optionele regeling, dan is de keerzijde van de medaille wel dat de herzieningstermijn niet 15 jaar is, maar 25 jaar.

In principe zou u ook een btw-herziening moet doen voor de periode dat het gebouw leegstond (bijvoorbeeld als een huurder werggaat). Maar daar werd een mouw aangepast in deze regeling: onder bepaalde voorwaarden moet u geen herziening doen als u een tijdlang geen verhuring hebt.

Verhuring van opslagruimten

De terbeschikkingstelling van opslagruimten was in het verleden ook al onderworpen aan btw maar er is toch een belangrijke nieuwigheid. In geval van een verhuring aan een btw-plichtige (een zgn. B2B-verhuring) was de verhuurder verplicht om met btw te verhuren van zodra het betrokken gebouw voor meer dan 90% als opslagruimte werd gebruikt.

Vanaf 1 januari 2019 kan u al btw toepassen als het gebouw voor meer dan 50% als opslagruimte wordt gebruikt. Is er een commercieel deel in dat gebouw (bv. een verkoopsruimte) dan mag die niet groter zijn dan 10% van het gebouw. Wordt de 50% niet gehaald of wordt de 10% overschreden, dan is er wettelijk gezien geen sprake van een opslagruimte en kan u dus niet verhuren met btw, tenzij u kiest voor de optionele verhuur met btw zoals hierboven omschreven.

Een B2C-verhuring (aan een niet btw-plichtige, zoals een particulier) van opslagruimten blijft in alle gevallen onderworpen aan btw.

Korte termijnverhuring

Als u gebouwen verhuurt aan btw-plichtigen voor maximaal 6 maanden, dan kon u vroeger kiezen om geen btw toe te passen. Dat kan niet meer: korte termijnverhuringen aan btw-plichtigen zijn voortaan steeds onderworpen aan btw. Verhuurt u enkel aan particulieren of aan niet-btw-plichtige vzw's dan verandert er niets en is er ook na 1 januari 2019 geen btw verschuldigd voor zo’n korte termijnverhuring.