Onroerende verhuur vanaf 1 januari 2019, met BTW of niet?

Vanaf 1 januari 2019 kunnen belastingplichtigen er voor kiezen om bij onroerende verhuur btw aan te rekenen. Wij brengen de principes nog even in herinnering.

Huurder en verhuurder kiezen voor toepassing btw

Huurder en verhuurder kiezen samen om de onroerende verhuur aan btw te onderwerpen. De huurder gebruikt het goed voor zijn economische activiteit (ook een btw-plichtige met een vrijgestelde activiteit, bv. een dokter komt als huurder in aanmerking).

Kiezen de twee partijen ervoor om hun verhuur te onderwerpen aan btw, dan geldt deze optie voor de gehele duur van de huurovereenkomst. Bij het afsluiten van een nieuwe huurovereenkomst of bij een verlenging van een bestaande overeenkomst, beslissen de partijen dan opnieuw of ze de verhuur aan btw willen blijven onderwerpen.

1 oktober 2018 is cruciale datum

De nieuwe regels treden in werking op 1 januari 2019. Maar 1 oktober 2018 is een cruciale datum. Btw toepassen kan immers alleen voor nieuwe gebouwen of vernieuwbouw waarbij de btw opeisbaar is geworden vanaf 1 oktober 2018. Dat betekent dat er voor die datum voor het project nog geen factuur is uitgereikt en/of nog geen voorschot is betaald.

Ook voor deel gebouw

Ook de verhuur met btw van een gedeelte van een gebouw is mogelijk. Een gedeelte van een gebouw is een gedeelte dat economisch zelfstandig geëxploiteerd kan worden (bv. verhuurd of gebruikt) en dat rechtstreeks van buitenaf toegankelijk is.

Uitzondering 1: kortdurende verhuur altijd met btw

Een verhuur voor een periode die niet meer dan zes maanden bedraagt, is een kortdurende verhuur. Hierop is in principe altijd btw verschuldigd. 

Het zou België niet zijn als er geen uitzondering op de uitzondering bestond. Een korte verhuur wordt niet verplicht aan btw onderworpen:

  • Wanneer het goed voor bewoning wordt gebruikt.
  • Wanneer de huurder een natuurlijke persoon is die het goed alleen privé gebruikt.
  • Als de huurder een vzw is.
  • Als het goed wordt gebruikt voor sociale en culturele activiteiten.

Uitzondering 2: altijd btw voor...

Er wordt altijd btw aangerekend op verhuur van ...

  • Parkeerruimte voor voertuigen.
  • Gemeubeld logies in hotels, motels, enz.
  • Kampeerplaatsen.
  • Blijvend geïnstalleerde machines.
  • Safeloketten.

Uitzondering 3: opslaan van goederen

Voor gebouwen bestemd voor hetopslaan van goederen gelden bijzondere regels:

  • Verhuur van magazijnen en opslagruimtes met btw geldt ook voor bestaande gebouwen (en niet enkel nieuwe waarvoor de btw opeisbaar is geworden na 1 oktober 2018). Ook vandaag is er trouwens al btw verschuldigd op de verhuur van opslagruimtes.
  • De “10 %-regel” die bepaalt dat maximaal 10 % van het magazijn als kantoor voor voorraadbeheer wordt gebruikt, wordt geschrapt. Het volstaat vanaf 1 januari 2019 dat het gebouw voor meer dan 50 % wordt gebruikt voor het opslaan van goederen om een opslagruimte te zijn.
  • Er komt wel een nieuwe beperking: de opslagruimte mag maximaal voor 10 % worden gebruikt als verkoopruimte.